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今年も残すところ２か月を切りましたね☆
さて、今回はご相談が非常に多く、低金利の今！住宅ローンを新規で組まれる方が多いですが、
同時に借換のご相談も多く、私個人的に、今年は新規よりも借換相談の方が多い印象です☆
そこで何点かポイントをまとめてみましたので、参考になさってください。
１．はじめに
最近、マイナス金利の影響により、住宅ローンの金利が史上最低水準に低下しています。
住宅を新規に購入する人だけでなく、既に住宅ローンの返済を行っている人も、新しい住宅ローンに
借換えて負担を軽減するチャンスです。今回は、住宅ローンの借換えについて解説します。
２． 金利のタイプ
まず、金利の３つのタイプについてまとめておきましょう。
（１）「変動金利」：半年に１回金利を見直しますが、一般的には返済額自体は５年に一度見直します。半年後に金利が上昇した場合は、返済額をそのままにして、利息部分の金額を引き上げ、その分元金の返済分を減らします。この状態が続くと、当初の返済終了時にローンが残ってしまうことになります。
（２）「固定金利」：返済期間を通じて金利が変わらないものです。変動金利と比較して利率は高くなります。
（３）「固定金利選択型」：返済開始後一定期間金利を固定させるものです。例えば「１０年の固定金利選択型」は、返済開始から当初１０年間金利を固定するものです。返済期間は２５年でも３０年でもかまいません。固定する期間が長いほど利率は高くなります。いずれの金利も、もともとの金利から一定の割合で割り引く形で、「優遇金利」が形成されています。その優遇幅は、住宅ローンを借り入れる人を審査して決定します。したがって人により異なっていることに注意してください。
３． 最近の金利の動向
ある銀行の住宅ローン金利のうち、最優遇のものは、変動金利で0.6％、１０年の固定金利選択型（当初１０年間の優遇率が高いタイプ）で0.45％、同じく３０年固定金利選択型で0.85％（いずれも年率）となっています。特筆すべきは、変動金利と、ほぼ全期間固定する３０年固定金利選択型の金利差が0.25％となっている点です。１年前の両者の金利差がほぼ1.0％であったことを考えると、かなり差が縮まってきたと言えます（2016年9月現在）。
４． 借換えブームが到来
このような状況を踏まえて、住宅ローンの借換え志向が大変高まっています。数年前に住宅を購入し、その際に住宅ローンを変動金利で借り入れた人が、固定金利選択型に借換えるケースもあります。多少金利がアップしても、返済終了まで金利が固定できる安心感を得ているようです。
５． 住宅ローン借換えの留意点
借換えを行う際にはいくつかの留意点があります。しっかりと確認しておきましょう。
金利の引き下げ方法は２種類ある
ひとつは金利の引き下げ幅が変化しないもの。もうひとつは前述の固定金利選択型において固定期間中の金利の引き下げ幅を大きくし、固定期間経過後は低くするものです。どちらを選択すればよいかは、返済プランによって異なります。シミュレーションしてもらって判断しましょう。
諸費用の負担を忘れないこと
住宅ローンの借換えは、別の銀行で新規に融資を受けることになりますので、手数料や保証料などの負担が発生します。これらの費用を負担しても借換えのメリットがあるかどうか、確認することが必要です。
金利は融資実行時のものが適用
一部の公的な住宅ローンを除き、一般的には住宅ローンの金利は、融資を申し込んだときの金利ではなく、融資が実行されたときの利率が適用されます。融資実行時に金利が上昇すると、返済額がアップします。
融資が断られるケースも
健康状態が一定の水準に満たない場合や、以前にローンの返済が滞った経歴のある人は、審査の段階で融資を断られてしまう場合があります。
６． まとめ～借換えを機に保険を見直す～
住宅ローンを組むリスクとして、長期にわたって就業できない場合、その住宅ローンの返済に苦慮することがあります。皆さんはそれをカバーしていますか？借換えによって住宅ローンの返済の負担が軽くなったら、その分を繰り上げ返済や老後資金の積み立てに回す方法も考えられます。住宅ローンを借換えたら、一度加入している固定費である保険等を見直してみましょう。
ご参考 １１月フラット３５弊社取次金利
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