みなさま、明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いします。
今回も、牧原がお受けしたご相談の中で、
みなさんにシェアしたほうが良いと思った内容をピックアップしたいと思います。
今回の案件は、実は私もよくわかっていなかったところでして、国税庁に確認して分かったものです。
依頼主は、数年前に住宅ローンを組んでおりまして、妻名義100％でローンを組んでおりました。
なぜ、夫名義でないかというと当時、妻はフルタイムの正社員、
夫は転職したばかりでローンが通らなかったという状況だったんです。
で、いったんは妻名義でローンを組むこととしました。
数年がたち、お子さんが生まれ、妻は育休を機に正社員をやめてパートになりました。
ここまでは特に問題がないと思えます。
そう、住宅ローンについては返済できている以上、何の問題もありません。
住宅ローン控除に問題があるんです。
なぜか、住宅ローン控除は、住宅ローンを組んだ人の所得税を安くしますよっていう制度ですね。
このケースの場合、妻は正社員からパートになることで、支払う所得税が大きく減少しました。
たとえば、3,000万円の住宅ローンを組むと現在、最大で21万円（3,000万円×0.7％）の税額控除を受けることができます。
まず、勘違いするポイントとしてはココですね。
税金の還付ではなく、支払うべき税金から控除されるということです。
なので、そもそも支払っている税金が少なければ、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けることはできません。
時に、21万円が国から返ってくる！と思っている方もいますが、そうではありません。
先ほどの例で行くと、フルタイム正社員の夫の方が、
短時間パートの妻よりも支払っている所得税は大きいのが一般的ですから、
妻が100％住宅ローンを組んでいると、ほとんど税額控除のメリットを受けられず、損をしているということになります。
では、これを解決する方法はあるのでしょうか？
これが残念なことにないんです。
まず、住宅ローンの名義を変えるとどうなるでしょう？
これは、夫婦間であっても贈与にあたります。
贈与には贈与税がかかっちゃうので、知らずにやってしまうと多額の税金（贈与税）が発生することになります。
あと、登記の手数料もかかります。
ちなみに、20年以上の婚姻関係があれば、2,000万円まで（暦年贈与の控除額を入れると2,110万円まで）
は非課税になるんですが、そもそも住宅ローン控除は13年間しかないので意味ないですよね。
そしてここからが、国税に確認したところなのですが、
そもそも住宅ローンを組んで購入した物件を贈与・譲渡したとしても、
住宅ローン控除の効果は移動しない
とのことなんです。
なので、住宅ローン控除の効果を移動させられないのであれば、そもそも贈与や譲渡を考えるまでもないということになりますね。
打つ手なしで非常に残念な結果になってしまったのですが、ひとつ言えることがあります。
住宅ローンを組むときは、将来のことも考えて慎重に
間違っても、慌てて住宅を購入したりローンを組んではいけません。
将来どのような働き方をするのか、シミュレーションしてからにしましょう。
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