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住宅ローン 月々の返済金額から借りれる金額を考える
お世話になります。中西です。
昨年１２月に日銀が長期金利の上限引き上げを発表し、住宅ローン金利の上昇が現在懸念されています。
住宅ローン返済中の方は家計負担に直接影響がありますよね。
一方で住宅金融支援機構が運営するフラット35（旧住宅金融公庫）は、全期間固定金利型住宅ローンですので、市中金利が途中で上がっても影響を受けません。
今回はフラット35の特徴を解説し、借入額を月の返済額から計算します。
1. 【住宅ローン】フラット35とは？
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資を行う住宅ローンです。
住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管する独立行政法人です。
フラット35の商品概要は以下のとおりです。
- 全期間固定金利
- 融資限度額8000万円
- 返済期間最長35年
- 保証人・繰上返済手数料不要
- 多様なニーズに対応（新築、中古、一戸建て、マンション)
特徴は、全期間固定金利型住宅ローンである点です。
住宅金融支援機構「【フラット35】のご案内」より
過去の民間金融機関の住宅ローンの推移を見ると、過去30年間に金利が大きく変動しています。
全期間固定金利型住宅ローンは、インフレや市中金利の上昇が発生しても借入金利と返済額が固定されているので、将来の見通しを立てることが可能です。
2. 【住宅ローン】フラット35を利用した時の月の返済額と借入額
フラット35は、返済期間によって金利の範囲が異なります。
先月2023年1月時点の最頻金利は「15～20年」で年1.520％、「21～35年」で年1.680％です。
2022年4月26日に公表された国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報告書」 によると、住宅ローンの平均的な返済期間はリフォーム住宅を除いて約30年です。
また、毎月の返済額は、住宅の種類によって異なります。
国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報告書」
では、「返済期間を30年、融資金利1.680%」と仮定し、住宅の種類別に住宅金融支援機構「かんたんシミュレーション」にて、毎月の返済額から借入可能額を計算します。
リフォーム住宅の場合のみ返済期間15年、融資金利1.520%で計算します。
※上記の最頻金利は2023年1月時点のものであり、今後の情勢や取り扱う金融機関によって変動する可能性があります。
2.1 注文住宅を購入、毎月の返済額11万6000円
以下の条件で借入可能金額を計算します。
- 住宅の種類：注文住宅
- 毎月の返済額：11万6000円
- 返済期間：30年
- 融資金利：1.680%
- 返済方法：元利均等
この場合、借入可能金額は3278万円です。
2.2 分譲戸建住宅を購入、毎月の返済額10万5000円
以下の条件で借入可能金額を計算します。
- 住宅の種類：分譲戸建住宅
- 毎月の返済額：10万5000円
- 返済期間：30年
- 融資金利：1.680%
- 返済方法：元利均等
この場合、借入可能金額は2967万円です。
2.3 分譲マンションを購入、毎月の返済額12万5000円
以下の条件で借入可能金額を計算します。
- 住宅の種類：分譲マンション
- 毎月の返済額：12万5000円
- 返済期間：30年
- 融資金利：1.680%
- 返済方法：元利均等
この場合、借入可能金額は3532万円です。
2.4 中古戸建住宅を購入、毎月の返済額8万3000円
以下の条件で借入可能金額を計算します。
- 住宅の種類：中古戸建住宅
- 毎月の返済額：8万3000円
- 返済期間：30年
- 融資金利：1.680%
- 返済方法：元利均等
この場合、借入可能金額は2345万円です。
2.5 中古マンションを購入、毎月の返済額8万4000円
以下の条件で借入可能金額を計算します。
- 住宅の種類：中古戸建住宅
- 毎月の返済額：8万4000円
- 返済期間：30年
- 融資金利：1.680%
- 返済方法：元利均等
この場合、借入可能金額は2374万円です。
2.6 リフォーム住宅を購入、毎月の返済額5万7000円
以下の条件で借入可能金額を計算します。
- 住宅の種類：リフォーム住宅
- 毎月の返済額：5万7000円
- 返済期間：15年
- 融資金利：1.520%
- 返済方法：元利均等
この場合、借入可能金額は916万円です。
※上記はあくまでシミュレーションとなりますので、諸費用等で金額が変わる場合があります
3. 【住宅ローン】フラット35に向いている人
フラット35に向いている人の特徴を紹介します。
以下の3つに当てはまる人はフラット35に向いています。
- 金利上昇リスクを回避したい人
- 自営業やフリーランスの人
- 団体信用生命保険に加入できない人
全期間固定金利型住宅ローンですので、市場金利が上昇しても家計負担は増えません。
自営業やフリーランスであっても、勤続年数や年収に関する審査が民間金融機関より厳しくない可能性があります。
フラット35は団体信用生命保険（団信）の加入は任意ですので、健康上の問題で団信に加入できない場合でも利用できます。
4. 自分に合った住宅ローンの選択を
住宅購入の際に多くの方が住宅ローンを利用することになると思います。
フラット35は、全期間固定金利型住宅ローンであり、金利が変動しない点が特徴です。
長期の固定金利は民間金融機関ではリスクが高く、提供が難しいですが、フラット35では住宅金融支援機構がリスクを取ることで実現可能になっています。
家計やライフプラン、価値観などと照らし合わせてニーズが合えば検討しても良いかもしれませんね。
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牧原のこんな相談ありました＃4 解約返戻金とサンクコスト効果
みなさんこんにちは。
歴史マニア系FPの牧原です。
今回は、実際に相談を受ける中で結構見かける「サンクコスト効果」について、
お話したいと思います。
このサンクコスト効果ですが、埋没費用効果、あるいはコンコルド効果としても知られております。
どういう現象かというと、
すでに投下した資本を惜しみ、合理的な判断ができない状況のことです。
具体的な例としては、
・５年付き合った彼と別れたいけど、いまさら新しい相手を見つけるのも…
・ガチャに１万円課金したのに目当てのキャラが出ないので、ここまでの資金がもったいないから出るまで課金する！
・映画のチケットを買ってみたもののつまらない…でもチケット代がもったいないから見続けるか
・ここまで我慢したんだから、もうすこし株価が上がるまで待ってみよう
などなど、われわれの生活に実に身近な効果であると言えます。
いずれも、すでに投下した資本（お金や時間）を惜しんで、
本来取るべき合理的な手段が取れない点が共通しています。
経済的な合理性でいうと、すでに投下した資本はもはや回収不能なので、
それらのことは考慮せず、今後得られる効果、効能のみを考えるべきなのです。
例えば、５年付き合っていたとしても、その時間（とお金）は回収不能ですから、
これから付き合っていく意義を考えて意味がなければ別れたほうが合理的でしょうし、
映画のチケット代金とすでに見た時間はもう回収できないので、この先の映画の展開を予想して
面白くなければ映画館を出たほうが時間の節約になります。
私の業務関連でいうと、よく見られるのが、
あと●●年、保険料を支払えば解約返戻金の返戻率が上がるんです
というものです。
これについても、すでに投下した保険料は回収できないので、
いまの状況に保険の内容と保険料のバランスがマッチしていないのであれば、
解約返戻金の率を気にすることなく解約するのが経済的に合理的だと言えます。
共通する問題点
いずれのパターンにも共通する問題があります。
これ以上、成果がないとわかっているけど、もったいなくて続けてしまう
という点です。続けていて成果や意味があればいいんですけどね。
解約返戻金の率の設定なんかは、保険会社がこのへんのサンクコスト効果を意識して
心理的に解約しにくいように設定されていると思われます。
なぜこんな現象が起きるのかというと、無意識のうちに自分の行いに対して
見返りを求めてしまう
からだそうです。サンクコスト効果のことを知って、合理的な判断ができるようになりたいですね。
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相続・贈与改正！
こんにちは、寒くなりましたね！
先日は久しぶりに自宅付近でも雪が少し積もりました。
寒さに弱い濱尾です。
さて、令和５年の税制改正大綱が出ましたね。
その中で相続・贈与の改正について少し触れたいと思います。
１つ目は、やはり贈与の暦年課税の持ち戻し期間が３年から７年に長くなったことは
注目点だと思います。
また、３年超７年以内の持ち戻しについては４年間合計で１００万円までは控除ということで
持ち戻ししなくて良いということです。
２つ目は、相続時精算課税制度の改正です。
特別控除2,500万円と別に110万円の基礎控除が出来ました。
これは従来活用されている110万円の基礎控除とは別に設けられたという事は
大きなポイントとですね。
しかもこの110万円以下の場合には贈与税の申告はしなくて良いということですし、
相続時に持ち戻しをする必要がないといった点も大きなポイントと思います。
また、土地・建物が被災した場合に、被災後の残額で相続時に加算すれば良くなったということです。
特にこの相続時精算課税制度の改正の
〇110万円の基礎控除が出来た点
〇110万円以下は申告不要
〇110万円以下は相続時に加算しなくて良い
ということを上手く活用すれば
従来の暦年課税制度よりは相続税が安くなるケースも
出てくると思いますので、
どちらが有利になるかを試算してみて上手く選択をしてみると良いと思います。
また、廃止が噂されていた
教育資金の一括贈与は３年延長
結婚・子育て資金の一括贈与は2年延長となり残りました。
ただし、残額があった場合の贈与税の課税、相続税の課税がされる点は注意すべきなので
事前に詳細を確認して活用しないとけないですね。
弊社でも相続セミナーを開催していますので
ご参考にしてみてください。
寒い日がまだ続くと思いますので十分に健康に留意して参りましょう！
By:濱尾
介護は突然に！～シーズン３～
つづきです↓
一件やっと空きがあったケアハウスの入所が難しいとの結果で、久しぶりに落ち込みました。
「どうしよう？」しばらく動く元気がなくて、この件から離れたいという思いがありました。
そんな退院日が迫る中、姉が動き出してくれて、介護老人保健施設（※老健といわれる、要介護者の自宅復帰を目指し、介護・看護・リハビリを提供する施設）へひとまず入所するという運びとなりました。老健ではとりあえず、原則３カ月しか滞在出来ないところがほとんどなようです。
ですが、長く居れる施設（住宅の代わりになる場所）がすぐには見つからないというのが現状なのです。空きの部屋がないからです。父親をひとりで居させる訳にはいかなくなり、自宅に代わる場所を私たちは探すしか他にないのです。長期で入所できる施設がみつかるまで老健にてお世話になることになりました。その際には、また本人との面会があります。退院日が直近に迫ってきており、老健のご担当の方もすぐに対応してくださり、無事に退院後の老健入所が決まりました。ひとまずよかったです。
退院の日を迎え、姉と私が迎えに行きました。自宅に帰って一泊し久しぶりに家族で食卓を囲みました。よく年をとったら子供に返っていくと言います。不思議なもので、今回の件で、施設選びって、子どもの保育園をさがすのと同じ。デイケアサービス等も同じで少しでも楽しく過ごせそうなところやお友達ができそうなところを意識して通っている男女の比率を聴いたり、どんな活動をするのか聴いたりと、自分の子どもの時と同じように色んな所を見学しに行ってよりよい環境にしてあげたいと思うものなのですね。
老健にいったん入所させるのは、あまりしたくなかったですが、そちらでは、リハビリを引き続きしていただけるとのことで３食の食事もついています。本当に助かります。今は女性も働かないといけない時代ですから、家にいて介護は現実できません。
翌日、老健に姉たちが送っていき、現在は老健にて過ごしています。面会は、コロナ感染対策として厳しく制限されており、１０分間２名までの月一度と決められています。仕方ないですね。
今後、長期で居れる施設に空きがでたら入所の面談をうけ、大丈夫だと判断されると入所できます。それまでの間お世話になります。その間で、長期で入所できる施設探しをしなくてはなりません。振り出しに戻ったようで探す気力が残っていなかったのですが、病院のソーシャルワーカーの方から、「老人ホーム・介護施設探しの相談窓口」のご紹介をしていただき、そちらの担当者がいくつかご紹介をしてくださり条件のあうところで決めていこうということになりました。
姉が取次役を申し出てくれて、私には直接連絡が入ることはなくなりました。それだけで、気持ちが楽になりました。
姉から、時々連絡がラインで来ます。今度、施設見学に行くやら、面会に行くやらです。１２月に入って忙しかった私が、初めて老健に面会に行ったのは、先日１月中旬のこと。その間、施設内でコロナ感染があり、父親も感染いたしましたが、無事回復し施設へ戻ってくることが出来ました。ですが、やはり老体にコロナはしんどいようで、体力がなくなり今は歩行をしていないとのことでしたが、少しづつご飯は食べれるようになってきたとのことでした。そうなるのですね。これからまた歩けるようになることを願います。
その面会の日に、住宅型有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅を見学させていただきました。
老健の職員さん、施設の職員さん、また施設相談のご担当者さまお世話になりました。みなさんに助けられ、自身の生活を過ごすことができます。さて、施設に入れる日はいつになるでしょうか？
つづく
杉本でした(^^)/
お年玉 子どもの『お金の管理』どうしてますか？
改めまして本年も宜しくお願いします。
お子さんのいらっしゃる家庭では、親戚等からお年玉を貰ったり、あげたりした方もいらっしゃると思います。
お年玉の平均金額はいくら？親戚の数で変動も
お年玉といえば「祖父母から貰う」というのが定番ですが、両親の兄弟姉妹つまりおじさん、おばさんが多ければ貰えるお年玉の数も増えていきます。
ある会社データ調査から、子どもが貰ったお年玉の総額は以下のようになりました。
- 1万円から3万円 97人
- 1000円から1万円 54人
- 3万円から5万円 34人
- 5万円から8万円 8人
- 1000円以下 6人
- 10万円以上 1人
1万円から3万円が半数近い97人で、次いで千円から1万円と続きました。
少子化が進み、一人の子にかけるお年玉の総額は高額になるかと思いきや、千円から3万円のゾーンが全体の約8割を占めていることになります。
お年玉に関しては「祖父母からのお年玉」を軸に、子どもの学年や親戚の数により金額の差が生じます。
また、コロナ禍もあり集まる親戚の数も以前に比べると少ないことも影響していると考えられます。
そのため、総額金額が高い子は「お年玉の単価が高い」「親戚の数が多い」という条件が揃う子になります。
お年玉以外でも現金の意味が変化している時代
お年玉の総額の違いは今も昔も変わりません。そして貰った後も大まかに「全額貯金する」「決まった金額を使えるようにして後は貯金」「全部子どもが使える」の3パターンに分かれます。
親世代が子どもの頃から今も変わらず、年末年始にお年玉の使い方を「どのように使うか」と話し合う機会が多いです。
しかし、今の子どもにとって「全て現金で欲しいものが買える」というものではなくなっています。
例えば、スマートフォンのゲームで課金をしてアイテムを購入したくても、現金ですぐに買うことは難しいです。
「あのアイテムが欲しい」と思っても、まずコンビニエンスストアなどに行き、アップルギフトカードやグーグルプレイカード、ニンテンドープリペイドカードと必要なカードを購入しなければいけません。
また、親世代でもスマホ決済が浸透し、現金を使わずに買い物をしています。そういう親の姿を今の小学生は見て育っているため、「現金で欲しいもの買える」という感覚を100％持っているわけではないのです。
お年玉は「お金の使い方」を学ぶ絶好のチャンス
IT技術の進歩で「現金を支払ってモノを買う」という、これまで当たり前だった金銭のやり取りがリアルタイムで変化しています。
「お年玉やお小遣いを使っていけば金銭感覚が勝手に身につく」という時代ではなくなってきているのです。
お年玉を全て貯金する場合でも、子どもに一部を自由に使わせるにしても、小学生の頃からお金の使い方を学ぶ重要性が高まっています。
学校ではお金の勉強に関する勉強する機会は多くありません。お正月のお年玉をきっかけにお金の管理や使い方を学んでみましょう。
話をする際は、以下のポイントが重要です。
- 貯金をするなら子ども専用の口座を作る
- 毎月500円でも貯金すると一年で6000円貯まると貯蓄の大切さを教える
- 欲しいものを買ったときの残高を考えさせる
- 使うことばかりしていると貯金額が増えず本当に欲しいものが買えなくなることを教える
一度にまとまったお金を渡されるお正月のお年玉に、嬉しくなって後先考えず使い込んでしまう子もいます。
手元に置いておくと、つい使い過ぎる可能性もあるので、計画的なお金の使い方を小学生の頃から考えましょう。社会人になってからも堅実に使えるようになります。
「お年玉を使ったらお金がなくなる」という感覚を大切に
小学生が普段使うお金と言うと、昔は駄菓子屋や文房具、漫画で使う程度でした。
しかし、今はスマートフォンでの課金など「現金を使わない」「支払った感覚がない」という新しいお金の使い方も登場しています。
親世代とは全く違うお金の使い道があるため、家庭でのお金の勉強はより大切になっています。
変貌を遂げているお金の在り方ですが、「持っている以上のお金を使おうとしない」「貯金の大切さ」という根幹部分は昔と変わりません。
お年玉を介して、お金の管理方法を話し合い、お金との付き合い方を考える機会を作ってみてはいかがでしょうか。
弊社ではお子様に金銭教育の一環として、楽しい親子のイベントを企画しています。
実際にお金を稼いだり感謝の気持ちを養うプログラムで大好評頂いております。
親御さんには、お小遣いの考え方にも良いアドバイスが出来ると思います。
気になったらコチラをクリックしてみてください。
牧原のこんな相談ありました＃3 夫婦で組む住宅ローン編
みなさま、明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いします。
今回も、牧原がお受けしたご相談の中で、
みなさんにシェアしたほうが良いと思った内容をピックアップしたいと思います。
今回の案件は、実は私もよくわかっていなかったところでして、国税庁に確認して分かったものです。
依頼主は、数年前に住宅ローンを組んでおりまして、妻名義100％でローンを組んでおりました。
なぜ、夫名義でないかというと当時、妻はフルタイムの正社員、
夫は転職したばかりでローンが通らなかったという状況だったんです。
で、いったんは妻名義でローンを組むこととしました。
数年がたち、お子さんが生まれ、妻は育休を機に正社員をやめてパートになりました。
ここまでは特に問題がないと思えます。
そう、住宅ローンについては返済できている以上、何の問題もありません。
住宅ローン控除に問題があるんです。
なぜか、住宅ローン控除は、住宅ローンを組んだ人の所得税を安くしますよっていう制度ですね。
このケースの場合、妻は正社員からパートになることで、支払う所得税が大きく減少しました。
たとえば、3,000万円の住宅ローンを組むと現在、最大で21万円（3,000万円×0.7％）の税額控除を受けることができます。
まず、勘違いするポイントとしてはココですね。
税金の還付ではなく、支払うべき税金から控除されるということです。
なので、そもそも支払っている税金が少なければ、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けることはできません。
時に、21万円が国から返ってくる！と思っている方もいますが、そうではありません。
先ほどの例で行くと、フルタイム正社員の夫の方が、
短時間パートの妻よりも支払っている所得税は大きいのが一般的ですから、
妻が100％住宅ローンを組んでいると、ほとんど税額控除のメリットを受けられず、損をしているということになります。
解決策はあるか
では、これを解決する方法はあるのでしょうか？
これが残念なことにないんです。
まず、住宅ローンの名義を変えるとどうなるでしょう？
これは、夫婦間であっても贈与にあたります。
贈与には贈与税がかかっちゃうので、知らずにやってしまうと多額の税金（贈与税）が発生することになります。
あと、登記の手数料もかかります。
ちなみに、20年以上の婚姻関係があれば、2,000万円まで（暦年贈与の控除額を入れると2,110万円まで）
は非課税になるんですが、そもそも住宅ローン控除は13年間しかないので意味ないですよね。
そしてここからが、国税に確認したところなのですが、
そもそも住宅ローンを組んで購入した物件を贈与・譲渡したとしても、
住宅ローン控除の効果は移動しない
とのことなんです。
なので、住宅ローン控除の効果を移動させられないのであれば、そもそも贈与や譲渡を考えるまでもないということになりますね。
まとめ
打つ手なしで非常に残念な結果になってしまったのですが、ひとつ言えることがあります。
住宅ローンを組むときは、将来のことも考えて慎重に
間違っても、慌てて住宅を購入したりローンを組んではいけません。
将来どのような働き方をするのか、シミュレーションしてからにしましょう。
牧原が講師の口座はこちら
【お金の心理学】
お金にまつわる人間の不思議な心理について学ぶ講座です。だいたいいつも満席！
【お金と世界史】
リスキリングに最適！歴史オタクの牧原が講師となって、学校では学べない歴史をFPの視点で解説します。
学校では時間の関係上、どうしてもさらっとしかできない部分を人物や国に焦点を当てて学んでいきます。
本年もよろしくお願いいたします。
明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
還暦を迎える濱尾です。
新年を迎え今年の抱負や見通し等を書きたいと思います。
今年、2023年「癸卯（みずのとう）：干支に因み「飛躍」そして「向上」の年としよう！
「風の時代」となり、物質至上主義から「心と魂の時代」となり「見えないもの」をみる力が必要となってくる。
人は「豊かさ」「満足」を求め「暮らし」の質を上げていきたいと思うようになるであろう。
見えないを見える化するのが我々FPの仕事である。
昨年の戦争からのインフレ、金利上昇による株式・債券価格の下落、為替の円安・年末年始円高の乱高下と
マーケットは波乱の年であった。
今年は跳ねるでマーケットも飛躍が期待される。
今年も前半はその状況は継続した流れとなるであろう、春先以降年後半に向けて金利低下に向けての動きが
出てくれば大きく環境は変わってくると思われます。
キーワードとして、コロナ終焉、米国（世界）景気回復がどのように起こっていくかが今年の注目点となる。
国内においては、金利上昇傾向がどうマーケットへそして経済環境へどう影響していくのか、
貸付金利・住宅ローン金利上昇がどう経済へ影響していくのか大きなポイントとなると思います。
また超高齢化によりさらに高齢者への社会保障制度の見直しは進んでいくと思います。
資産防衛（資産凍結）対策、生活維持防衛（見守り・死後対策）対策は弊社としても
引き続きお客さまに提言していきたいと思います。
政府は「貯蓄」から「投資」の流れを更に推進していく体制整備として、
金融教育を国家戦略として推進するため、2024年にも官民一体となった新たな推進機構を立ち上げ、
個人の資産形成を中立的に助言する専門資格を新設します。
2024年、NISA制度改正に向けて、資産形成ムードはさらに拡大していくと思います。
弊社としてもこの流れをしっかりと踏まえた情報提供をしていきます。
保険会社は人員削減を行い経営戦略が変化しており今後の業界構造の再編が進み、
代理店経営は厳しい環境が予想される。
保険商品としては外貨建てまた変額保険の取り組みがさらに強まり
いかに取り組んでいくかが代理店としても課題となる。
以上のような背景から、お客様を取り巻く環境が今年も難しく厳しくなっていくことが予想されます。
お客様もそれにいかに対応していけるかで今後の生活が厳しくなるか
「豊かに」なれるか分かれていくのではないかと思われます。
そのためライフプランニングがお客様に取りましても重要になってくると思います。
我々はFPとしてお客様が「豊かに」なれるように自身が一層学び
お客様により良い情報提供をしていくことが求められると思います。
OFPは、相談から・実行支援が叶えられることをもっと知っていただくため努力して参ります。
ライフプランを通じて保険だけではない資産形成、老後資産形成、相続対策まで包括的な全体最適なことが出来る会社
としていくことにさらに邁進して参ります。
弊社スタッフ全員で、自己投資も行いさらにレベルアップさせていき皆で助け合い、
知恵を出し合いながら、成長して行く年として参ります！
本年もどうぞよろしくお願い致します。
代表取締役 濱尾壽一
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